Droit immobilier particuliers

Que vous soyez acheteur ou vendeur nous vous conseillons sur le compromis de vente, sur les clauses pertinentes à mettre en place (clauses suspensives de prêt, clauses liées aux garanties par exemple) et sur son aboutissement.

Vous estimez être victime d’actes de tromperie, dol, vice cachés, nous sommes à vos côtés pour défendre vos intérêts et pouvons aller jusqu’à la procédure d’annulation de la vente, qu’il s’agisse de biens anciens, neufs ou acquis en VEFA (vente en l’état futur d’achèvement).

GARANTIES DES VICES-CACHES

Le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l'usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l'acheteur ne l'aurait pas acquise, ou n'en aurait donné qu'un moindre prix, s'il les avait connus.

La garantie des vices cachés permet donc à l’acquéreur de se retourner contre le vendeur :
- lorsque le bien immobilier est atteint d’un défaut susceptible de compromettre l’utilisation que l’acheteur souhaite en faire ;
- lorsque sa valeur en est fortement diminuée, à tel point que l’acheteur ne l’aurait pas acquis, ou à un prix sensiblement moins élevé.

Les 4 conditions suivantes doivent être réunies :
- L’existence d’un contrat de vente
- Le défaut doit être un défaut caché, c'est-à-dire non apparent lors de l'achat
- Le défaut doit rendre le bien inutilisable ou diminuer très fortement son usage
- Le défaut doit exister au moment de l'achat

Aussi, si le vendeur doit faire preuve de transparence sur le bien, l’acquéreur doit faire preuve de vigilance : le juge pourrait retenir la négligence si les vices étaient visibles à l’œil ou facilement accessibles.

Afin de faire valoir ses droits, l’article 1644 du Code civil dispose que l’acheteur peut choisir entre 
- l’action rédhibitoire, qui lui permettra d’annuler la vente et de se faire restituer le prix,
- l’action estimatoire, permettant le maintien de la vente une réduction du prix de la vente à un montant évalué grâce à une expertise.

Pour chacune de ces actions, il est possible d’obtenir des dommages et intérêts.

L’action en garantie des vices cachés se prescrit par 2 ans à compter de la découverte du vice par l’acheteur.

GARANTIE DE CONFORMITE

A la différence de la garantie des vices cachés, la garantie de conformité concernent la conformité du bien au contrat de vente : le manquement du vendeur à son obligation de délivrer une chose conforme au contrat est sanctionné.
L’acheteur peut choisir entre le remplacement du bien ou la réparation. 

Si la réparation ou le remplacement sont impossibles, ce qui est le cas généralement en matière immobilière, l’acquéreur peut demander également demander la résolution du contrat de vente.

L’action en garantie de conformité se prescrit par un délai de 2 ans à compter de la délivrance du bien. 

On ne peut pas invoquer simultanément la garantie de conformité et la garantie des vices cachés : il faut choisir le fondement de l’action en justice en fonction du défaut allégué. 

L’assistance d’un avocat est indispensable et notre cabinet saura vous accompagner. 

VICES DU CONSENTEMENT

L’article 1130 du code civil prévoit trois hypothèses dans lesquelles le consentement n’a pas été donné librement : l’erreur, le dol et la violence. 
- L’erreur consiste en une représentation erronée de la réalité 
- Le dol est une tromperie commise (par des manœuvres ou le silence) en vue de pousser l’autre partie à contracter à des conditions plus désavantageuses. Cela suppose donc de prouver l’intention de tromper
- La violence : Il y a violence lorsque le consentement a été donné sous la contrainte

Dès lors que le consentement de l’une des parties au contrat a été vicié, le contrat n’est pas valablement formé et le tribunal peut soit prononcer la nullité du contrat soit accorder une réduction du prix de vente. 

La nullité remet les parties dans l’état dans lequel elles se trouvaient avant la vente. Dès lors, elles doivent procéder à des restitutions réciproques : le bien doit être rendu par l’acquéreur et le prix de vente doit être rendu par le vendeur.
Des dommages et intérêts peuvent être demandés par la partie victime. 

Le délai de l’action en nullité est de cinq ans. Ce délai court à compter du jour où le dol ou l’erreur ont été découverts, et en cas de violence, à compter du jour où elle a cessé. 
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Que vous soyez locataire ou propriétaire, le non-respect par l’une des parties d’un bail a des conséquences importantes qui seront réglées devant les Tribunaux.

Nous vous assistons notamment dans le cadre des procédures en résiliation de bail (pour non-paiement du loyer, défaut d’assurance…) ou restitution de caution.
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Vous êtes propriétaire d'un bien immobilier et vous vous interrogez quant à vos droits et à vos obligations en matière de propriété immobilière, d'indivision, de servitudes ou encore de troubles anormaux du voisinage.

Le recours à un cabinet d’avocats expérimentés dans le domaine est indispensable pour défendre au mieux vos intérêts.


Que faire en cas de troubles anormaux du voisinage ?

Les troubles anormaux du voisinage sont définis comme suit : dommages causés à un voisin (bruits, fumées, odeurs, etc.) qui, lorsqu’ils excèdent les inconvénients ordinaires du voisinage, sont jugés anormaux et obligent l’auteur du trouble à dédommager la victime, quand bien même ce trouble serait inhérent à une activité licite et qu’aucune faute ne pourrait être reprochée à celui qui le cause.

La responsabilité du voisin nuisible peut être engagée à partir du moment où le trouble est caractérisé, et ce même s’il n’a commis aucune faute. Il suffit de démontrer l’existence d’un préjudice subi.

Votre avocat tentera d’abord de trouver une solution amiable à votre litige.
Si cette possibilité est vouée à l’échec, le seul moyen de faire valoir vos droits est d’agir en justice contre l’auteur des troubles.
Il est possible de demander un juge des référés la cessation des troubles sur le fondement de l’article 809 du Code de procédure civile.

Il est également possible d’agir au fond en saisissant le Tribunal Judiciaire d’une action en responsabilité sur le fondement des troubles anormaux de voisinage.

Comment obtenir un droit de passage en cas d'enclave ?
On parle de terrain enclavé s’il ne dispose d’aucun accès à la voie publique, ou d’un accès insuffisant. Dans ce cas, un droit de passage est donné à l’habitant de la parcelle enclavée. Il peut passer par le terrain de son voisin pour accéder à la voie publique.
Le fond servant ne peut pas refuser ce droit de passage. Il s’agit d’une servitude légale.
En revanche, les voisins peuvent décider ensemble de ses conditions d’usage.
Ils peuvent définir le lieu précis du passage ou encore l’indemnité qui sera versée par le fonds dominant au fonds servant.

A quelle distance les arbres et arbustes doivent-ils être plantés par rapport à la limite de propriété ?
Les plantations comme les arbres, arbustes et arbrisseaux peuvent être plantées près de la limite séparative de votre terrain et de celui de votre voisin, à la condition de respecter une certaine distance.
Cette distance peut être fixée par les règles locales.
S'il n'existe aucune règle locale, la distance minimale à respecter par rapport au terrain de votre voisin varie selon la hauteur de votre plantation.
Ainsi, vous pouvez planter un arbre de plus de 2 mètres à condition de respecter une distance minimale de 2 mètres jusqu'à la limite séparative de la propriété voisine. Il n'existe pas de limitation de hauteur pour les arbres qui sont plantés à plus de 2 mètres de la limite séparative de la propriété voisine.
Par contre, si l'arbre a une hauteur inférieure ou égale à 2 mètres, vous devez respecter une distance minimale de 0,5 mètre jusqu'à la limite séparative de la propriété voisine.
La hauteur de la plantation se mesure depuis le sol jusqu'à la cime de l'arbre et la distance depuis le milieu du tronc de l'arbre.

Mon mur de clôture est-il un mur mitoyen ?
Le mur qui entoure votre terrain peut vous appartenir exclusivement ou être la propriété de votre voisin ou encore être mitoyenne. 
La mitoyenneté est un droit de propriété dont deux personnes jouissent en commun.
C’est une forme particulière de copropriété créée entre voisins de terrains privés accolés, et qui s’exerce sur les clôtures édifiées en limite séparative.
Cet état d'indivision est en principe perpétuel.
En l’absence de preuve établissant le caractère privatif d’une clôture, la loi présume mitoyennes toutes celles qui servent de séparation entre bâtiments, cours et jardins.
En matière de mitoyenneté, la règle est que la réparation et la reconstruction du mur mitoyen sont à la charge de tous ceux qui y ont droit, et proportionnellement au droit de chacun.
Dès lors, de nombreux conflits peuvent survenir.

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